Mietnebenkosten
Nicht alles ist erlaubt
Die Energiepreise kennen seit langem nur eine Richtung: nach oben. Das macht sich für viele Mieter schmerzlich in der Betriebskostenabrechung für 2006 bemerkbar. Auch wenn die Vermieter bis zu einem Jahr Zeit haben, um die Nebenkostenabrechnungen zu erstellen – die meisten Mieter werden sie bereits in den nächsten Wochen erhalten. Schließlich wartet auf viele eine Nachzahlung.
Der größte Teil davon entfällt auf die Heizkosten. Es folgen Kosten für Wasser und Abwasser, Grundsteuer sowie Müllbeseitigung. Die Strom- und Telefonkosten für die eigene Wohnung sind zusätzlich selbst zu begleichen.
Grundsätzlich sind die Betriebskosten natürlich zu zahlen. Schließlich handelt es sich dabei nicht um eine Abgabe an den Vermieter, sondern um tatsächlich entstandene Kosten, die unmittelbar mit der genutzten Wohnung zusammenhängen. Trotzdem muss unterschieden werden, denn nicht alle Kosten, die dem Vermieter entstehen, können auf den Mieter umgelegt werden. Zu den Betriebskosten zählen die Grundsteuer, Wasser- und Abwasserversorgung, Heizung, zentrale Warmwasseraufbereitung, verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung. Beleuchtung, Schornsteineinrichtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantennenanlagen und Kabelanschluss, Gemeinschaftswaschmaschinen und –wäschetrockner. Darüber hinaus können unter "sonstige Betriebskosten" Ausgaben für einen Pförtner oder das hauseigene Schwimmbad an den Mieter durchgereicht werden.
Nicht umlagefähige Positionen
Sollten in Ihrer Betriebskostenabrechnung weitere Positionen auftauchen, ist Misstrauen angesagt. "Reparaturkosten, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltervergütungen und Bankgebühren dürfen nie in einer Betriebskostenabrechnung enthalten sein", weiß Franz-Georg Rips vom Deutschen Mieterbund. Eine Ausnahme bilden Wartungsarbeiten für Fahrstuhl und Heizungsanlagen.
Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter in schriftlicher Form zugehen. In der Aufstellung müssen die Gesamtkosten und der Verteilerschlüssel unter den einzelnen Mietparteien enthalten sein. Die monatlich geleisteten Vorauszahlungen sind mit der jährlichen Abrechnung zu verrechnen. Das kann theoretisch natürlich auch dazu führen, dass der Mieter Geld zurückbekommt. Das ist oft der Fall, wenn zum Beispiel im Herbst aus der Wohnung ausgezogen wurde, da dann die heizkostenträchtigen Wintermonate außen vorbleiben.
Tauchen in der Betriebskostenabrechnung einige der oben genannten nicht umlegbaren Positionen auf oder haben sich einzelne Positionen stark verteuert, kann man den Vermieter um Klarstellung bitten. Ist der Mieter sich sicher, dass die Betriebskostenabrechnung Fehler aufweist, hat er zwölf Monate Zeit, um Einwände geltend zu machen. Will er in Rechnungen oder Gebührenbescheide einsehen, muss er dazu die Räumlichkeiten des Vermieters oder der Hausverwaltung aufsuchen. Verweigert der Vermieter die Einsicht, müssen die Betriebskosten nicht gezahlt werden. Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter über ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums mit der Nebenkostenabrechung Zeit lässt – außer der Vermieter trägt wegen zum Beispiel eines zu spät zugestellten Gebührenbescheids nicht die Schuld an der Verzögerung.
Keine Nebenkostenerhöhung bei Inklusivmietvertrag
Glücklich schätzen kann sich im Übrigen, wer in seinem Mietvertrag eine Brutto- oder Inklusivmiete vereinbart hat. Darin sind alle Nebenkosten bereits enthalten und Nebenkostenerhöhungen sind grundsätzlich ausgeschlossen.
Beim Einzug in eine neue Wohnung sollte man darauf achten, dass die Mietnebenkosten seriös kalkuliert sind. Einige Vermieter neigen dazu, den Nebenkostenabschlag sehr gering anzusetzen, um die Gesamtmiete optisch günstiger zu gestalten. Dies führt aber letztlich nur zu einer höheren Nachzahlung am Jahresende.
